Как проверить застройщика и новостройку в Казахстане перед покупкой

Покупать квартиру в строящемся доме в Казахстане законно только по договору долевого участия (ДДУ), зарегистрированному в «Казреестре», и платить только безналично после регистрации. Проверка занимает один вечер: найти ЖК в реестре, убедиться, что у застройщика есть разрешение на привлечение денег по одной из трёх схем, и съездить на площадку. Брони, «инвестдоговоры» и предварительные договоры вне закона.

Коротко

Единственный законный документ при покупке строящегося жилья: ДДУ, зарегистрированный в единой информационной системе («Казреестр»)
Деньги дольщиков можно привлекать по трём схемам: гарантия АО «Казахстанская жилищная компания» (КЖК), участие банка второго уровня, продажа после возведения каркаса
На март 2026 года в «Казреестре» было около 1,3 тыс. объектов, 170 застройщиков с правом привлечения денег и более 200 тыс. ДДУ
Платить по ДДУ можно только безналично и только после регистрации договора; наличные запрещены с 31.08.2025
Реклама продаж без разрешения карается штрафом до 1 000 МРП, привлечение денег без разрешения до 2 000 МРП
С 21 июля 2026 года действуют новые правила выдачи разрешений; для каркасной схемы нужен опыт от 36 тыс. м² за 3 года в Алматы и Астане

Как законно купить квартиру в новостройке в Казахстане

Закон о долевом участии в жилищном строительстве с поправками, которые вступили в силу 31 августа 2025 года, оставил покупателю один путь. Вы подписываете типовой ДДУ, застройщик регистрирует его в единой системе, и только после этого вы переводите деньги со своего счёта на счёт, указанный в договоре. Банк сверяет платёж с реестром.

Всё остальное, что предлагают в отделах продаж, рискованно: бронь с задатком, «договор о намерениях», «инвестиционный договор», вход через товарищество или подряд. Если застройщик просит деньги до регистрации ДДУ, это повод встать и уйти.

Как проверить ЖК в «Казреестре» и на eGov

Первая проверка бесплатная и занимает пять минут. Найдите объект в «Казреестре» или в сервисе проверки строящихся объектов в eGov Mobile и в приложениях банков. С января 2026 года там же можно проверить, что ваш платёж по ДДУ прошёл как положено.

Для Алматы дополнительно полезны «белый список» строящихся ЖК от акимата и жилищный портал КЖК homeportal.kz. Если ЖК нет ни в одном из этих мест, а продажи идут, это главный красный флаг.

Название ЖК и застройщика в реестре совпадают с тем, что написано в договоре
Указано разрешение акимата на привлечение денег дольщиков и его схема
Адрес и кадастровый номер участка совпадают с реальной площадкой
Очередь или блок, который вам продают, входит в разрешение

Три законные схемы: гарантия КЖК, банк или каркас

Схема влияет на то, кто отвечает за дом, если у застройщика начнутся проблемы. Спросите в отделе продаж, по какой схеме работает проект, и проверьте ответ в документах.

Гарантия Единого оператора (КЖК)

АО «Казахстанская жилищная компания» проверяет проект и выдаёт гарантию. При гарантийном случае КЖК организует достройку. Для дольщика это самая понятная защита. Требования к застройщику по опыту и активам высокие, поэтому случайные компании сюда обычно не попадают.

Проект с участием банка второго уровня

Банк кредитует стройку и контролирует деньги. По новым правилам, утверждённым 18 мая 2026 года, застройщику в Алматы и Астане нужен опыт от 2 лет и 10 тыс. м² сданного жилья.

Продажа после возведения каркаса

Деньги можно собирать, когда каркас уже стоит и инжиниринговая компания это подтвердила. Для Алматы и Астаны нужен опыт от 36 тыс. м² сданного жилья за последние 3 года. Каркас на месте снижает риск, но не убирает его: фасад, инженерия и ввод в эксплуатацию впереди.

Как проверить историю застройщика

Реестр отвечает на вопрос «законно ли». На вопрос «достроят ли вовремя и хорошо» отвечает история компании. Я смотрю на неё как юрист и как человек, который сам работал на стройке.

Сданные объекты: сколько, где и с какой задержкой. Съездите в один из старых ЖК и поговорите с жильцами у подъезда
Судебные дела в открытых базах: иски дольщиков, подрядчиков, банков
Налоговая задолженность на kgd.gov.kz
Не меняет ли компания юрлицо под каждый проект: так иногда прячут старые долги
Участок: правоустанавливающие документы, целевое назначение, отсутствие залога. С 2025 года закладывать участок со стройкой под другие кредиты запрещено
Темп продаж и скидки: агрессивные акции на ранней стадии иногда значат, что застройщику срочно нужны деньги

Что я смотрю на стройплощадке как строитель

В 2010 году я около года монтировал фасад гостиницы «Атакент», потом несколько лет строил дома в бригаде. В 2019 году у меня был свой бетонно-смесительный узел в Бурундае, и я знаю, какие марки бетона и паспорта должны приезжать на площадку вместе с миксером. Поэтому на площадке смотрю не на шоурум, а на то, из чего делают дом. Для этого не нужно быть инженером, достаточно знать, куда смотреть.

Каркас

Бетон без раковин и пустот, нигде не торчит оголённая арматура
Колонны и стены стоят ровно, перекрытия без заметных прогибов
Стройка идёт по графику: этажность в реальности соответствует тому, что обещано в отчёте застройщика
На площадке есть люди и техника. Пустой кран три визита подряд говорит больше любой презентации

Фасад

Из чего сделан фасад и чем утеплён: в договоре и проекте должно быть одно и то же
Как крепится навесной фасад: в сейсмичном Алматы экономия на креплениях опасна
Мокрый фасад по утеплителю зимой не делают: если работы идут в мороз, качество под вопросом

Инженерия и подключения

Есть ли технические условия на электричество, воду, канализацию и тепло. Дом без подключения могут не ввести в эксплуатацию
Хватает ли мощности на квартиру и коммерцию на первых этажах
Где паркинг и сколько машино-мест на квартиру

Ограничения застройки в Алматы, которые важно знать

С 1 марта 2025 года в сейсмоопасных зонах и предгорьях Алматы (южнее ВОАД, Аль-Фараби, Саина и Жандосова) разрешено не более 3 этажей или 12 метров. С 29 октября 2025 года в предгорной зоне действует мораторий на строительство многоквартирных ЖК и уплотнительную застройку.

Если вам продают новую многоэтажку в предгорьях, проверьте, когда выдано разрешение на строительство и на привлечение денег. Проект, который не вписывается в регламент, рискует остановиться.

Чек-лист проверки новостройки перед покупкой

ЖК и застройщик найдены в «Казреестре» или в сервисе eGov
Есть разрешение акимата на привлечение денег и понятна схема: КЖК, банк или каркас
Предлагают именно типовой ДДУ, а не бронь, договор о намерениях или инвестдоговор
Деньги уходят безналично на счёт из ДДУ и только после регистрации договора
Участок принадлежит застройщику, назначение под жильё, без залога
Этажность соответствует регламенту, площадка вне предгорной зоны с мораторием
У застройщика есть сданные дома, нет массовых исков и налоговых долгов
На площадке реальная стройка, каркас без видимых дефектов, есть технические условия на подключение
Понятно, начато ли строительство до 01.01.2026: от этого зависит, освобождена ли продажа жилья от НДС
Вы знаете налоговые сроки: продажа права по ДДУ, заключённому с 2026 года, без ИПН только через 3 года

Материал справочный. Юридические и налоговые детали зависят от вашего статуса, поэтому перед сделкой я сверяю их с нотариусом и юристом.

Проверю ЖК до того, как вы внесёте деньги

Пришлите название жилого комплекса. Я проверю реестр, разрешения и историю застройщика, а если нужно, съезжу на площадку и покажу, что там на самом деле.

Написать в WhatsApp

Вопросы и ответы

Как проверить, законно ли застройщик продаёт квартиры?

Найдите ЖК в «Казреестре» или в сервисе проверки строящихся объектов в eGov Mobile. Там видно, есть ли у застройщика разрешение на привлечение денег дольщиков. Если объекта в реестре нет, а квартиры продают, деньги не вносите.

Можно ли покупать квартиру по брони или инвестдоговору?

Нет. С поправками, вступившими в силу 31 августа 2025 года, единственный законный документ при покупке строящегося жилья: зарегистрированный ДДУ. Брони, предварительные и инвестиционные договоры запрещены, платить по ним опасно.

Что такое гарантия КЖК при покупке новостройки?

Это гарантия Единого оператора, АО «Казахстанская жилищная компания». Если застройщик не может достроить дом, КЖК организует достройку. Проверить, есть ли у проекта гарантия, можно на homeportal.kz и в реестре.

Можно ли платить застройщику наличными?

Нет, с 31 августа 2025 года наличные по ДДУ запрещены. Платёж идёт только безналично и только после регистрации договора. Банк не проведёт оплату по незарегистрированному ДДУ.

Безопасно ли покупать квартиру на этапе котлована?

Безопаснее всего с гарантией КЖК или в проекте с участием банка. На котловане цена ниже, но риск задержки выше. Я советую проверить историю застройщика и заложить запас по срокам сдачи.

Какой налог при продаже квартиры, купленной по ДДУ?

Продажа права требования по ДДУ, заключённому с 2026 года, освобождена от ИПН после 3 лет владения. Если право собственности на готовую квартиру зарегистрировано после 01.01.2026, без налога её можно продать через 2 года. Иначе ИПН 10% с прироста, детали уточняйте у налогового консультанта.

Что проверить на стройплощадке, если я не строитель?

Что стройка идёт по графику и на площадке есть люди и техника. Что бетон каркаса без раковин и оголённой арматуры. Спросите про технические условия на подключение электричества, воды и тепла: без них дом могут не сдать.