Как купить квартиру в Алматы удалённо и что всё-таки придётся сделать лично

Можно ли купить недвижимость в Казахстане, не приезжая

Почти полностью можно, но не на сто процентов. Договор купли-продажи вправе подписать ваш представитель по нотариальной доверенности, а регистрацию права нотариус подаёт электронно. Просмотры, проверку документов и переговоры о цене я провожу без вашего присутствия.

Однако без ИИН сделку не зарегистрируют. С 1 января 2026 года посольства перестали его выдавать, онлайн-выдачу иностранцам отменили. Получить ИИН можно только лично в ЦОН или спецЦОН в Казахстане. Значит, хотя бы одну короткую поездку придётся сделать, и её лучше совместить с живым просмотром двух-трёх финалистов.

Сначала: на кого оформлять квартиру

Удалённость не отменяет главного правила. Иностранец покупает жильё на себя только с видом на жительство. Без ВНЖ варианты другие: покупка через ТОО, через иностранную компанию или покупка нежилой недвижимости.

Если покупаете через казахстанское ТОО, учтите ещё одно требование: с 1 апреля 2026 года при регистрации коммерческой компании учредитель присутствует лично. Поездку за ИИН и регистрацию ТОО разумно объединить в один визит.

Как оформить доверенность на покупку квартиры из-за рубежа

Доверенность оформляют у нотариуса в вашей стране или в консульстве Казахстана. Если её удостоверил местный нотариус, документ нужно апостилировать (для стран, которые участвуют в Гаагской конвенции) или пройти консульскую легализацию. Затем перевод на казахский или русский язык и нотариальное заверение перевода уже в Казахстане.

Это рабочая практика, но конкретный нотариус в Алматы может предъявить свои требования к тексту. Поэтому я всегда отправляю проект доверенности нотариусу, который будет вести сделку, до того как вы пойдёте её подписывать.

• Полномочия: подписать договор, получить и подать документы, оплатить сборы, получить ключи
• Конкретный объект с адресом или чёткие критерии, если объект ещё ищем
• Срок действия доверенности с запасом на задержки
• Паспортные данные и ИИН доверителя, когда он уже получен

Как проходят видео-показы

Я показываю квартиру по видеосвязи в реальном времени, а не готовым роликом. Вы просите повернуть камеру к окну, открыть шкаф с коммуникациями, выйти на балкон, пройти по подъезду и паркингу.

Я около четырёх лет работал в строительной бригаде, поэтому смотрю то, что в объявлении не видно: трещины у несущих стен, следы протечек, состояние стояков, качество окон. Отдельно снимаю двор и дорогу до школы или офиса в час пик. После показа присылаю короткий разбор: что понравилось, что настораживает, сколько стоит исправить.

Какие документы проверить перед покупкой

Удалённый покупатель рискует больше, потому что не видит продавца. Поэтому проверка документов у меня занимает не меньше времени, чем подбор.

• Правоустанавливающий документ продавца и сведения о регистрации права
• Обременения и аресты по справке из базы недвижимости
• Согласие супруга продавца на продажу, если квартира куплена в браке
• Кто прописан и есть ли несовершеннолетние собственники
• Задолженности по коммунальным платежам и взносам ОСИ
• Для новостройки: ДДУ зарегистрирован в Казреестре, у застройщика есть разрешение на привлечение денег или гарантия КЖК
• Соответствие планировки техпаспорту, перепланировки

Как оплатить квартиру, находясь за границей

Оплата идёт безналично. Для новостройки это прямое требование закона: деньги платят только после регистрации ДДУ и только на счёт из договора. Наличные запрещены.

На вторичном рынке схему расчётов согласуем с продавцом и нотариусом заранее: когда переводится задаток, когда основная сумма, как подтверждается получение. Переводы из-за рубежа проходят валютный контроль, а банк может спросить, откуда деньги. Подробно об этом в гайде о переводе денег на покупку.

Как проходит регистрация права собственности

Договор удостоверяет нотариус или его подписывают при сотруднике регистрирующего органа по ст. 21 Закона о госрегистрации прав. Собственником вы становитесь только после государственной регистрации. Нотариус подаёт её электронно.

Нотариус передаёт сведения о сделке в Агентство по финмониторингу, это стандартная процедура. Нотариальный тариф за купли-продажу 12 МРП, около 51,9 тыс. ₸, а если сторона юрлицо, 17 МРП.

Сколько времени занимает удалённая покупка

Подбор и видео-показы обычно занимают от пары недель до нескольких месяцев: всё зависит от того, насколько редкий объект вы ищете. Большие готовые квартиры в хороших локациях найти труднее всего.

Сама поездка за ИИН укладывается в несколько дней, если не случится очередной технической паузы в ЦОН. Доверенность с апостилем в вашей стране готовится по местным срокам, их лучше узнать заранее. Через ТОО добавьте ещё 2–4 недели на открытие счёта компании.

Что делает Руслан при удалённой покупке

Я становлюсь вашими глазами в Алматы. Подбираю объекты, показываю их по видео, торгуюсь, проверяю документы и продавца, договариваюсь с нотариусом о тексте доверенности и порядке расчётов. В день сделки на месте ваш представитель и я.

Поездку за ИИН я помогаю спланировать так, чтобы она заняла несколько дней: ЦОН, при необходимости банк и ТОО через партнёров-юристов, и живой просмотр финальных вариантов. После сделки могу принять квартиру, передать ключи управляющему или найти арендатора.