Можно ли иностранцу купить квартиру в Казахстане без ВНЖ

Что говорит закон о покупке жилья иностранцем

Ключевая норма лежит в статье 9 Закона РК «О правовом положении иностранцев» 1995 года. Иностранцы могут иметь жилище в собственности, кроме временно пребывающих. Наравне с гражданами право на жилище есть у постоянно проживающих, а постоянно проживающий по статье 4 того же закона означает человека с видом на жительство.

В переводе на простой язык: турист, человек по безвизу, по рабочей визе или с РВП считается временно пребывающим. Купить квартиру или дом на своё имя он не может. С ВНЖ можно, на тех же условиях, что и у граждан Казахстана.

Номер статьи и формулировку я сверяю по официальному тексту закона перед каждой сделкой: портал adilet.zan.kz иногда не открывается, и цитаты в интернете бывают устаревшими.

Как на практике поступают нотариусы и регистраторы

В 2025–2026 годах нотариусы и регистрирующий орган просят у покупателя-иностранца вид на жительство. Временной регистрации или РВП недостаточно, это подтверждают несколько практикующих юристов.

В интернете попадаются статьи, где пишут, что иностранцы покупают квартиры в Казахстане свободно. Я бы на это не опирался: такая сделка либо не пройдёт регистрацию, либо создаст риск для права собственности. Если продавец или посредник обещает «оформить без ВНЖ на вас лично», это повод остановиться и задать вопросы.

Практика конкретного нотариуса всё равно уточняется до задатка. Я делаю это заранее, чтобы клиент не потерял время и деньги.

Как купить квартиру в Казахстане без ВНЖ легально

Законных путей три. У каждого своя цена, свои сроки и свои налоговые последствия, поэтому выбирать стоит под цель: жить самому, сдавать, хранить деньги или вести бизнес.

Плюсы и минусы каждого способа

• ВНЖ и покупка на себя: самый чистый вариант и полные права собственника, но получить ВНЖ в 2026 году сложнее, а Алматы для большинства заявителей закрыта по пилотным правилам
• ТОО: работает без ВНЖ, компания заодно пригодится для бизнеса и визы бизнес-иммигранта; минусы в ежегодном учёте, налогах юрлица и вопросах о проживании учредителя
• Иностранная компания: удобна, если она уже есть; дорого оформлять документы, нужен БИН и переводы
• Коммерческая недвижимость: без ВНЖ и без компании; жить в ней нельзя, а при продаже ИПН платится всегда

Пошаговый маршрут покупки для иностранца

Порядок, который я прохожу с клиентами, выглядит так. Если какой-то шаг можно сделать удалённо, я об этом говорю отдельно.

• Определить цель и способ: на себя с ВНЖ, через ТОО или коммерция
• Получить ИИН лично в ЦОН в Казахстане: с 1 января 2026 года посольства его не выдают; для компании нужен БИН
• При покупке через ТОО зарегистрировать компанию: с 1 апреля 2026 года учредитель присутствует лично
• Подобрать объект и проверить документы: правоустанавливающие документы, обременения, согласие супруга продавца
• Проверить у нотариуса, какие документы он примет от вас или от компании
• Подписать договор у нотариуса или по нотариальной доверенности, апостилированной или заверенной в консульстве РК
• Оплатить безналично и дождаться госрегистрации права: собственником вы становитесь только после неё

Частые мифы о покупке без ВНЖ

Чем я помогаю иностранному покупателю

У меня юридическое образование, поэтому я начинаю с документов, а не с красивой планировки. Я помогаю выбрать способ покупки, подбираю объект, проверяю продавца и договор, договариваюсь с нотариусом. ТОО и ВНЖ оформляют мои партнёры-юристы, а я держу весь процесс в одних руках.

Если вы пока не знаете, какой путь подходит именно вам, напишите, что хотите купить и зачем. За один разговор станет понятно, какие варианты реальны.