Коммерческая недвижимость в Алматы: подбор помещения по цифрам
Я подбираю помещения под магазины, кафе, офисы и франшизы и проверяю, будет ли точка зарабатывать, до подписания договора. В Kaspi Bank я отработал около 140 объектов, по моим подборам открылось 15 магазинов, и они вышли в доход примерно за 2 года при прогнозе 5–7 лет.
Как выбрать помещение под бизнес в Алматы
Хорошая точка видна в цифрах раньше, чем на вывеске. Я начинаю с вашего бизнеса: кто ваш покупатель, какой средний чек, сколько нужно гостей в день, чтобы выйти в плюс. Под эти цифры ищу локацию, а не наоборот.
Арендатору или покупателю я показываю не только помещение, но и расчёт: сколько людей проходит мимо, сколько из них ваша аудитория и когда вложения вернутся.
Мой опыт: Kaspi, Magnum и Salam Bro
Подбор помещений для Kaspi Bank и Magnum
С 2022 года я работаю менеджером по развитию в Kaspi Bank и подбираю помещения под отделения и проекты, в том числе под магазины Magnum. За это время я разобрал около 140 объектов. Открылись 15 магазинов. Прогноз окупаемости был 5–7 лет, а в доход они вышли примерно через 2 года.
Бургерная Salam Bro в Каскелене
Во время пандемии я вложился в сеть бургерных Salam Bro и сам выбрал точку в Каскелене: главная площадь, рядом единственный в округе сквер, хорошие условия аренды. Точка приносила около 4 млн ₸ чистыми в месяц. Я продал свою долю на пике, когда цифры были лучше всего.
Что я анализирую в локации и помещении
Мой порядок такой: сначала конкуренты, потом плотность жилья — сколько квартир и примерно сколько людей живёт в радиусе 500 метров. Дальше смотрю путь клиента: как он идёт, какие рядом офисы, гостиницы и учебные заведения, где перекрёстки и парковка. К этому добавляю несколько собственных инструментов, которые оставляю при себе: это моя кухня. По моей оценке, такой прогноз попадает примерно в 90% случаев.
- Пешеходный трафик в разные дни и часы, свои подсчёты на месте
- Транспортные развязки, остановки, удобство заезда и парковки
- Средний чек района и платёжеспособность людей вокруг
- Спрос и конкуренты: кто уже работает рядом и чего не хватает
- Назначение помещения по документам и возможность сменить его под ваш бизнес
- Условия аренды: ставка, индексация, срок, арендные каникулы, право выкупа
- Ограничения от государства: санитарные нормы, требования к общепиту, зоны с запретами
- Техническая часть: мощность электричества, вода и канализация, вентиляция, высота потолков, витрины
Купить или арендовать коммерческое помещение
Аренда подходит, когда формат ещё проверяется или бизнесу нужна гибкость. Покупка имеет смысл, если вы уверены в локации на годы вперёд или ищете актив с арендатором для пассивного дохода.
Для инвестора готовое помещение с надёжным арендатором часто интереснее квартиры: договоры длиннее, ставки индексируются. Свежей открытой аналитики по ставкам и доходности коммерции в Алматы за 2026 год почти нет, поэтому я опираюсь на реальные сделки и считаю каждый объект отдельно.
Может ли иностранец купить коммерческую недвижимость в Казахстане
По данным нескольких источников, офисы, магазины и склады иностранцы покупают без ВНЖ, в отличие от жилья. Это удобный вход на рынок для тех, кто открывает бизнес в Алматы.
Перед сделкой порядок и пакет документов под ваш случай я сверяю с нотариусом. Ещё один момент: при продаже коммерческой недвижимости ИПН платится всегда, льготы по сроку владения, как у жилья, нет.
Кому подходит эта услуга
Предпринимателям, которые открывают новую точку или переезжают. Владельцам франшиз, которым нужно несколько локаций по одному стандарту. Инвесторам, которые хотят купить помещение с арендатором или под сдачу.
Материал справочный. Юридические и налоговые детали зависят от вашего статуса, поэтому перед сделкой я сверяю их с нотариусом и юристом.
Проверю вашу локацию
Пришлите адрес или формат бизнеса. Скажу, что нужно посчитать, и предложу варианты помещений под ваш средний чек.
Написать в WhatsAppВопросы и ответы
Как понять, что место под магазин или кафе будет приносить доход?
Нужно посчитать трафик, долю вашей аудитории в нём, средний чек и расходы на аренду. Если при реалистичной выручке точка окупается в разумный срок, место стоит брать. Этот расчёт я делаю до подписания договора.
Можно ли иностранцу купить офис или магазин в Алматы без ВНЖ?
По данным нескольких источников, нежилую недвижимость иностранцы покупают без ВНЖ. Порядок оформления под конкретную сделку я обязательно сверяю с нотариусом.
Какие налоги при продаже коммерческой недвижимости?
Физлицо-резидент платит ИПН с прироста стоимости независимо от срока владения: 10%, а с суммы свыше 8 500 МРП 15%. Для юрлиц действуют свои правила, их лучше уточнить у бухгалтера.
Что проверить в договоре аренды коммерческого помещения?
Ставку и порядок индексации, срок и условия досрочного расторжения, кто платит за ремонт и коммуникации, арендные каникулы на время ремонта. Отдельно проверяю, разрешает ли назначение помещения ваш вид деятельности.
Работаете ли вы с франшизами?
Да. Для франшизы я подбираю локации под стандарт сети: площадь, витрины, мощность, трафик. Если нужно несколько точек, сравниваю их между собой по одной методике.
Сколько стоит подбор коммерческого помещения?
Комиссия начинается с 1% от стоимости сделки. Для аренды условия обсуждаем отдельно в зависимости от объёма работы.
Какая доходность у коммерческой недвижимости в Алматы?
Открытых свежих данных по ставкам за 2026 год почти нет, поэтому общие цифры часто вводят в заблуждение. Я считаю доходность по конкретному объекту и арендатору.