Инвестиции в недвижимость Алматы с расчётом доходности

Я помогаю вложиться в недвижимость Алматы так, чтобы вы заранее знали, сколько она принесёт и как из неё выйти. Средняя валовая доходность аренды по городу около 9%, в премиуме ниже, а депозиты в тенге дают 18–20% номинально. Поэтому я считаю каждый объект и честно говорю, когда депозит выгоднее.

Коротко

Валовая доходность аренды в Алматы около 9%, 3-комнатные в Медеуском районе около 6,4% (Q1 2026)
Чистая доходность аренды по расчёту на данных БНС: 6–8% годовых
Депозиты в тенге: около 18–20% годовых номинально, базовая ставка 16,75% (август 2026)
Жильё, купленное после 01.01.2026, освобождается от ИПН при продаже после 2 лет владения
У меня 4 собственные квартиры в аренде и около 15 завершённых циклов покупки, ремонта и продажи

Выгодно ли вкладывать в недвижимость Алматы в 2026 году

Короткий ответ: выгодно, если покупать правильный объект и понимать свою цель. Если цель только процент, депозит в тенге сейчас часто даёт больше, чем аренда. Недвижимость выигрывает там, где важны защита от девальвации, рост цены лота и возможность жить в нём самому или передать детям.

По Global Property Guide, средняя валовая доходность аренды в Алматы в начале 2026 года была около 9%. В премиальных 3-комнатных квартирах Медеуского района она около 6,4%. Такие объекты я рассматриваю как способ сохранить капитал, а не как источник высокого дохода.

Мой опыт: на чём я сам зарабатывал

С 2016 года я покупал квартиры в черновой отделке, делал ремонт и продавал через 2–3 месяца. Этот цикл я прошёл около 15 раз. На флиппинге заработал 4 квартиры, которые до сих пор сдаю в аренду.

Поэтому я знаю, сколько на самом деле съедают простой, ремонт между жильцами, налоги и мелкие поломки. Эти цифры я закладываю в расчёт для вас.

Котлован или готовая квартира: что лучше для инвестиций

Покупка на стадии строительства

Плюс в цене: на старте дешевле, часто есть рассрочка с первым взносом около 10%. Минус в риске. Застройщик может задержать сдачу, а в отдельных подсегментах «премиума» предложение уже заметно больше спроса. Покупаю для клиентов только по ДДУ с регистрацией в «Казреестре» и с гарантией КЖК или после возведения каркаса. В 2019 году у меня был собственный бетонный завод в Бурундае, поэтому на площадке я замечаю, экономит ли застройщик на бетоне и материалах.

Готовое жильё с ремонтом

Стоит дороже за метр, но сдаётся сразу, и вы видите реальный дом и соседей. Если объект куплен с запасом по цене, его проще продать без большого дисконта.

Как я считаю доходность квартиры

Считаю чистыми, после всех расходов, и в трёх сценариях: базовом, осторожном и оптимистичном. Сравниваю результат с депозитом в тенге и смотрю, что будет в долларах при разном курсе.

Цена покупки, ремонт и мебель
Реальная ставка аренды по похожим объектам, а не цифра из объявления
Простой между жильцами и расходы на содержание
Налог на доход от аренды
Ожидаемая цена продажи и срок владения для освобождения от ИПН

Как выйти из инвестиции без потерь

О продаже думаю ещё при покупке. Ликвидным объект делают понятная планировка, хороший дом, паркинг и район, где есть спрос. При срочной продаже на вторичке дисконт сейчас доходит до 10–15%, поэтому запас по цене на входе важен.

Налоги тоже влияют на выход. Для жилья, купленного после 1 января 2026 года, ИПН при продаже не платится, если вы владели им не меньше двух лет. Как это применяется в вашем случае, лучше уточнить у налогового консультанта.

Материал справочный. Юридические и налоговые детали зависят от вашего статуса, поэтому перед сделкой я сверяю их с нотариусом и юристом.

Посчитаю ваш вариант

Пришлите сумму, срок и цель вложения. Я покажу 2–3 сценария с цифрами и честным сравнением с депозитом.

Написать в WhatsApp

Вопросы и ответы

Какая реальная доходность от сдачи квартиры в Алматы?

В среднем по городу валовая доходность около 9%, чистая по расчётам на данных БНС 6–8% годовых. В премиальных квартирах она ниже, около 6%. Точную цифру я считаю под конкретный объект.

Что выгоднее: квартира в аренду или депозит в тенге?

По чистой доходности депозит в 2026 году часто выигрывает: он даёт около 18–20% номинально. Квартира выигрывает, если добавить рост её стоимости и защиту от падения тенге. Я показываю оба варианта в цифрах.

Безопасно ли покупать квартиру на котловане в Алматы?

Безопаснее всего покупать по ДДУ, зарегистрированному в «Казреестре», при гарантии Единого оператора (КЖК) или после возведения каркаса. Брони и инвестдоговоры вне закона. Я проверяю застройщика до того, как вы внесёте деньги.

Можно ли иностранцу инвестировать в недвижимость Казахстана?

Коммерческую недвижимость иностранец может купить без ВНЖ. С жильём сложнее: по закону его покупают иностранцы с ВНЖ, на практике есть варианты через юрлицо. Конкретную схему нужно сверить с нотариусом.

Какие налоги платит владелец квартиры при сдаче в аренду?

Резидент платит ИПН 10% с дохода от аренды (15% с суммы свыше 8 500 МРП) или работает как ИП на спецрежиме. Для нерезидентов правила менее ясны, поэтому нужна консультация налогового консультанта.

Сколько нужно денег, чтобы начать инвестировать в недвижимость Алматы?

Всё зависит от цели. Небольшая квартира под аренду и премиальный лот для сохранения капитала требуют очень разных бюджетов. Начнём с вашей суммы, и я скажу, какие варианты реально рассматривать.