Как выбрать коммерческое помещение под бизнес: анализ локации по цифрам

С чего начать выбор помещения под магазин или кафе

С таблицы. Я прошу у клиента три цифры: средний чек, маржу и все ежемесячные расходы, кроме аренды. Из них получается главный показатель: сколько покупок в день нужно, чтобы точка вышла в ноль при разной ставке аренды.

Только после этого я ищу локации. Так сразу отсекаются помещения, где аренда съедает всю маржу, сколько бы людей ни ходило мимо.

В Kaspi я привык к определённому стандарту работы: быстро, понятно, все цифры и документы в одном месте. Так же я готовлю отчёт по локации для частного клиента.

Как посчитать проходимость коммерческого помещения

Проходимость я считаю сам, на месте, со счётчиком в телефоне: встаю у двери и считаю людей отрезками по 15 минут: утром, в обед, вечером, в будний день и в выходной. Умножаю на четыре и получаю поток в час, потом складываю по часам работы.

Важно считать не всех подряд, а вашу аудиторию. Студенты с рюкзаками у кофейни и пенсионеры у аптеки одинаково попадают в поток, но покупают разное.

Трафик и развязки: почему важен подъезд

Для форматов, куда едут на машине (продукты, автотовары, аптека у дороги, банк), автомобильный трафик важнее пешего. Но машины, которые проносятся мимо по шести полосам, вам не помогают.

Я проверяю, можно ли заехать и встать. Разделительный отбойник посередине улицы фактически отрезает от вас встречный поток. Отсутствие парковки и разворота в радиусе пары сотен метров убивает спонтанные заезды.

Остановка общественного транспорта у двери и выход из метро дают пеший поток на всё время работы. Для Magnum и отделений банка мы отдельно смотрели, как люди подходят и подъезжают к точке в часы пик.

Средний чек района и конкуренты

Одна и та же франшиза на Самале и в спальном районе даст разную выручку. Средний чек района я оцениваю по косвенным признакам: класс ЖК вокруг, цены аренды жилья, машины во дворах, какие магазины уже выживают поблизости.

Конкурентов я наношу на карту в радиусе пешей доступности. Много одинаковых точек рядом не всегда плохо: иногда это сложившийся торговый коридор, куда люди идут специально, как улица Панфилова в Алматы для ресторанов. Плохо, когда рядом сильный игрок с тем же предложением и ценой, а у вас нет отличия.

• Кто рядом продаёт то же самое и по какой цене
• Чего в радиусе 500 метров не хватает (свободная ниша)
• Какие помещения рядом часто меняют арендаторов: это сигнал о слабом месте
• Есть ли соседи, которые приводят вашу аудиторию: школа для канцтоваров, фитнес для здорового питания

Назначение помещения и перевод из жилого в нежилое

Первое, что я проверяю в документах: помещение нежилое и его назначение разрешает ваш вид деятельности. Квартира на первом этаже, где уже «работает магазин», может оказаться непереведённой. Тогда проблемы получит арендатор, а не только собственник.

Перевод жилого в нежилое в Казахстане долгий. По описанию банка ЦентрКредит (2026), в сейсмоопасном Алматы нужно заключение сейсмолога, нотариальное согласие соседей, проект от лицензированной организации и решение акимата, а весь путь обычно занимает от 6 месяцев до года. В девятиэтажках 158-й серии или если окна выходят только во двор перевод часто невозможен.

Ограничения: алкоголь, общепит и вытяжка

Технические характеристики: мощность, вход, потолки

Электрическая мощность в Алматы часто становится проблемой. По оценке эксперта inbusiness.kz, кафе на 100–150 м² нужно не меньше 40–45 кВт, ресторану на 300–400 м² около 120–150 кВт. Увеличить мощность бывает дорого и долго, поэтому выделенные киловатты я уточняю до переговоров о ставке.

• Отдельный вход с улицы, а не через подъезд жилого дома
• Витрины: их видно с тротуара и с дороги, вывеску можно согласовать
• Высота потолков под вентиляцию и оборудование
• Вода, канализация, жироуловитель для общепита
• Зона разгрузки: куда встанет машина с товаром
• Пандус и вход без ступеней: от этого зависит поток с колясками и пожилых покупателей
• Состояние несущих конструкций: в сейсмичном Алматы снесённые стены на первом этаже ослабляют весь дом

Условия аренды: что проверить в договоре

По данным inbusiness.kz за 2024 год, средняя запрашиваемая ставка коммерции в Алматы была около 10 тыс. ₸ за м² в месяц, в торговых коридорах 20–25 тыс., на Панфилова 15–25 тыс. Свежей открытой статистики за 2026 год почти нет, поэтому я сравниваю ставки по реальным предложениям вокруг конкретного адреса.

• Арендные каникулы на ремонт: на рынке обычно 1–3 месяца
• Индексация: на рынке встречается около 10% в год. Её лучше зафиксировать в договоре
• Срок и регистрация: договоры на 11 месяцев не регистрируют, но зарегистрированный договор защищает арендатора от одностороннего повышения ставки
• Кто платит за коммунальные услуги, обслуживание и ремонт инженерии
• Право субаренды и условия досрочного выхода
• Обременения на помещение и документы, что арендодатель действительно собственник

Мой опыт: как выбирались точки Magnum, Kaspi и Salam Bro

В Kaspi Bank я подбирал помещения под отделения и магазины Magnum. Из примерно 140 разобранных адресов магазины открылись на 15, то есть один на девять. Поэтому главный навык здесь не найти точку, а вовремя от неё отказаться. Прогнозировали окупаемость за 5–7 лет, на деле магазины вышли в доход примерно за 2 года.

До этого, в пандемию, я вложился в сеть бургерных Salam Bro и сам выбрал точку в Каскелене. Главная площадь, рядом единственный в округе сквер, куда семьи идут гулять, и хорошие условия аренды. Точка приносила около 4 млн ₸ чистыми в месяц, и я продал её на пике.