Недвижимость в Алматы для граждан и жителей ОАЭ

Граждане ОАЭ въезжают в Казахстан без визы на срок до 30 дней, а для резидентов Дубая с другим паспортом правила въезда зависят от гражданства, а не от эмиратской визы. Жильё на себя иностранец оформляет с ВНЖ, без него покупают на ТОО или берут коммерцию. Инвесторы из Эмиратов обычно приходят за диверсификацией и премиальными лотами, которых в Алматы мало.

Коротко

Граждане ОАЭ находятся в Казахстане без визы до 30 дней
Элит-класс в новостройках Алматы в сентябре 2026 года стоил в среднем 1,61 млн ₸ за м², около $3 600 по курсу 448,94 ₸/$
Валовая доходность аренды по Алматы около 9%, в премиальных 3-комнатных Медеуского района около 6,4%
Программа МФЦА: от $60 000 в ценные бумаги AIX или капитал компании МФЦА, виза инвестора на 5 лет для семьи
Недвижимость не засчитывается ни в инвесторскую визу, ни в программу МФЦА

Живу в Дубае: какие правила въезда в Казахстан действуют для меня

Резидентская виза ОАЭ на въезд в Казахстан не влияет, считается только паспорт. Граждане Эмиратов, как и граждане ЕС, США и Великобритании, могут находиться в Казахстане без визы до 30 дней. Россиянам, белорусам и армянам действуют правила ЕАЭС, гражданам Индии до 14 дней за поездку.

Если вы гражданин Казахстана и живёте в Дубае, иностранцем для покупки вы не считаетесь, и все ограничения этой страницы к вам не относятся. Это частая ситуация среди моих клиентов из ОАЭ.

Может ли иностранец из ОАЭ купить квартиру в Алматы

Жильё на физлицо оформляют иностранцам с ВНЖ Казахстана. Без ВНЖ рабочих путей два: квартира на казахстанское ТОО или коммерческая недвижимость на себя.

Тем, кто привык к Дубаю, это кажется непривычным: там иностранец покупает квартиру в freehold-зоне на себя. В Казахстане логика другая, и я лучше скажу это на первом созвоне, чем вы узнаете об этом у нотариуса после задатка.

Алматы или Дубай: что получает инвестор

Алматы не про высокую арендную доходность в премиуме. Средняя валовая доходность по городу около 9%, но в дорогих квартирах Медеуского района она ближе к 6,4%. Депозиты в тенге в 2026 году дают 18–20% годовых номинально, правда, с валютным риском.

Сильная сторона Алматы в дефиците. Готовых семейных квартир на 200–350 м² в малоэтажных домах с охраной мало, их ищут по полтора-два года. Элитный сегмент в 2026 году рос, когда остальные классы стояли. Я показываю инвестору три сценария, базовый, осторожный и оптимистичный, и честное сравнение с депозитом.

Как перевести деньги из ОАЭ на покупку недвижимости в Казахстане

Платежи из ОАЭ обычно проходят стандартную проверку KYC. Деньги лучше перевести на свой счёт в казахстанском банке, его открывают при личном визите после получения ИИН. Для физлиц валютный контроль начинается с операций от $10 000, для юрлиц от $50 000.

Банк спросит, откуда деньги. Если вы гражданин третьей страны с доходом в Эмиратах, подготовьте выписки и подтверждение дохода в ОАЭ: банку важно видеть понятную цепочку, а не только последний перевод.

ВНЖ для инвестора: инвесторская виза и программа МФЦА

Инвесторская виза даёт право на ВНЖ до 10 лет при вложении от $300 000 в уставный капитал казахстанских компаний или ценные бумаги РК. После ВНЖ квартиру можно оформить на себя. Инвесторы, кстати, освобождены от требования жить в регионе расселения, которое пилот 2026 года ввёл для остальных.

Есть и более доступный вариант: программа МФЦА в Астане. От $60 000 в ценные бумаги AIX или капитал компании МФЦА дают визу инвестора на 5 лет для всей семьи. Сбор $7 750. Указ о «Алтын визе» обещает новые льготы для инвесторов, но на октябрь 2026 года он не реализован. Конкретный путь подбирает партнёр-юрист.

Какие районы Алматы смотрят инвесторы из Эмиратов

Бюджеты клиентов из ОАЭ обычно ведут в премиальные локации. Верхний Достык и Ремизовка дают виды на горы, малоэтажные клубные дома и тишину. В Горном Гиганте рядом Esentai Mall и дома на участках. Для сдачи в аренду экспатам удобнее Есентай: деловые центры на Аль-Фараби в шаговой доступности.

В предгорьях я обязательно проверяю сейсмичность проекта и грунты, а для новых проектов соответствие этажности регламенту: южнее Аль-Фараби действует ограничение в 3 этажа и мораторий на новые многоэтажные ЖК.

Как устроено сопровождение для клиентов из ОАЭ

Большинство клиентов из Эмиратов прилетают один раз. До поездки я присылаю подборку с видеообзорами и расчётом, в Алматы за 3–4 дня вы получаете ИИН, смотрите финалистов и подписываете доверенность. Дальше сделку закрывают без вас, деньги идут с вашего счёта.

Работаю на английском и русском. После покупки могу организовать ремонт, меблировку и поиск арендатора: я сам сдаю 4 квартиры и строил дома, поэтому знаю, на чём здесь экономят и где нельзя. Комиссия при покупке от 1%.

Материал справочный. Юридические и налоговые детали зависят от вашего статуса, поэтому перед сделкой я сверяю их с нотариусом и юристом.

Покажу премиальные варианты до вашего прилёта

Напишите бюджет и цель: жить, сдавать или сохранить капитал. Пришлю подборку с видео и расчётом, а поездку спланируем так, чтобы хватило одного визита.

Написать в WhatsApp

Вопросы и ответы

Могу ли я купить квартиру в Алматы, если живу в Дубае?

Если у вас казахстанский паспорт, да, на обычных условиях. Иностранцу жильё оформляют с ВНЖ Казахстана, без него квартиру покупают на ТОО, а коммерцию на себя. Резидентство ОАЭ здесь роли не играет.

Нужна ли гражданину ОАЭ виза в Казахстан?

Нет, граждане ОАЭ находятся в Казахстане без визы до 30 дней. Для работы или долгого проживания нужна виза или ВНЖ по соответствующему основанию.

Какая доходность у недвижимости в Алматы по сравнению с Дубаем?

Средняя валовая доходность аренды в Алматы около 9%, в премиуме ниже, около 6,4%. Премиальную квартиру здесь покупают скорее для сохранения капитала в дефицитном активе. Я считаю каждый объект по трём сценариям.

Есть ли в Казахстане золотая виза за покупку недвижимости?

Нет. Инвесторская виза требует от $300 000 в капитал компаний или ценные бумаги, программа МФЦА от $60 000 в ценные бумаги AIX. Недвижимость ни там, ни там не засчитывается.

Как перевести деньги из ОАЭ в Казахстан на покупку квартиры?

Банковским переводом на свой счёт в казахстанском банке с документами о происхождении средств. Для физлиц валютный контроль начинается с $10 000. Платёж продавцу идёт безналично.

Можно ли купить квартиру в Алматы за одну поездку?

Да, если подготовиться заранее. За поездку вы получаете ИИН, смотрите варианты, открываете счёт и оставляете доверенность. Остальное я и нотариус делаем без вашего присутствия.