Проверка собственника и документов квартиры в Алматы до любой оплаты

Как проверить собственника квартиры в Казахстане

Первый документ, который я прошу, это справка о зарегистрированных правах и обременениях (форма 2, в обиходе Ф-2). Её заказывают в eGov Mobile в разделе «Недвижимость» или на egov.kz. Если запрашиваете вы, а не собственник, он должен дать согласие из личного кабинета или по SMS. Отказ дать согласие уже повод задуматься.

Справку я сверяю с паспортом продавца, правоустанавливающим документом (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве) и техническим паспортом. Имя, площадь, адрес и кадастровый номер должны совпасть до буквы.

Как узнать, есть ли арест, залог или ипотека на квартиру

Всё зарегистрированное видно в той же справке Ф-2: залог банка, арест по долгам, запрет на отчуждение. Квартира в ипотеке продаётся законно, но только по схеме, согласованной с банком, иначе залог останется на ней и после сделки.

Отдельно я смотрю, нет ли у продавца исполнительных производств. Долги, которые ещё не превратились в арест, могут стать им между задатком и сделкой. Поэтому справку я заказываю дважды: при первой проверке и в день подписания договора.

Нужно ли согласие супруга на продажу квартиры

Если квартира куплена в браке, она по общему правилу общая, даже если в документах указан один супруг. Для продажи нужно согласие второго, и нотариусы обычно требуют его в нотариальной форме. Согласие можно оформить и онлайн через eGov с ЭЦП.

Без согласия супруг вправе через суд требовать признать сделку недействительной. Риск сохраняется и после развода, если имущество формально не делили. Я прошу у продавца сведения о браке на дату покупки квартиры, а не только на сегодня.

Наследники, доверенности и прописанные жильцы

Как проверить новостройку и ДДУ в «Казреестре»

В новостройке законен только договор долевого участия по типовой форме, зарегистрированный в «Казреестре». Брони, «инвестдоговоры» и предварительные соглашения закон запрещает. Платить можно только безналично и только после регистрации ДДУ.

Застройщик привлекает деньги по одной из трёх схем: с гарантией Казахстанской жилищной компании (КЖК), с участием банка или после возведения каркаса. Я проверяю объект в «Казреестре» и в eGov Mobile, разрешение акимата, схему финансирования и историю сданных домов застройщика. Если каркас уже стоит, прошу паспорта на бетон: в 2019 году у меня был свой бетонный завод в Бурундае, и я знаю, как эти документы должны выглядеть.

Осторожно: двойные продажи и поддельные документы

Двойная продажа обычно выглядит так: продавец берёт задаток с двух покупателей, а иногда успевает и подписать договор с одним, пока другой ждёт сделку. Второй потом годами судится за свои деньги. На вторичке такое возможно, пока право не зарегистрировано на вас; в новостройках это была главная беда дольщиков до появления «Казреестра».

Признаки, при которых я останавливаю сделку: продавец торопит и предлагает скидку за срочность, не даёт согласие на запрос справки, хочет получить задаток наличными без расписки, документы о собственности оформлены совсем недавно и цена заметно ниже рынка. Одного признака мало, но два-три вместе это повод проверить всё ещё раз.

Юридические выводы по сложным случаям (наследство с детьми, спор супругов, доверенность из-за рубежа) я сверяю с нотариусом и партнёром-юристом под ваш конкретный объект.

Что входит в мою проверку

У меня высшее юридическое образование, и я начинаю с документов, а не с ремонта. Проверка входит в сопровождение покупки; стоимость фиксируем письменно до начала, комиссия за сделку от 1%.

• Справка Ф-2 при первой проверке и в день сделки
• Сверка правоустанавливающих документов, техпаспорта и паспорта продавца
• Брак на дату покупки, согласие супруга, доли детей
• Наследство, доверенности, прописанные лица
• Для новостроек: ДДУ в «Казреестре», схема финансирования, разрешения и застройщик
• Письменное заключение: можно ли платить задаток и на каких условиях