Бизнес-центры и офисы в Алматы: ставки, вакантность и что строить

Сколько стоит аренда офиса в Алматы в 2026 году

По данным Bright Rich | CORFAC International, которые публиковал bizmedia.kz в марте 2026 года, средние ставки были такими: класс A 25,5 тыс. ₸ за м² в месяц, B+ 17,4 тыс. ₸, B 12,5 тыс. ₸. Директор по аналитике компании Галия Омарова в августе 2026 года сказала: «Средняя стоимость аренды офисных площадей в Алматы за 3 года выросла на 30,9%».

Цифры разных обзоров расходятся из-за выборки зданий. На майском форуме той же компании ставку класса A называли 22,5 тыс. ₸. Поэтому под конкретный объект я сравниваю реальные предложения в радиусе километра, а не среднюю по городу.

Вакантность офисов в Алматы: где пусто, а где очередь

Общая картина: вакантность качественных офисов поднялась с 2,8% до 4,5% за год, к середине июля 2026 года. С начала 2024 года в городе построили около 98 тыс. м² офисов, пустующих площадей стало примерно в 4,5 раза больше, до 62 тыс. м².

Но распределение неравномерное. 47% всех свободных метров приходится на класс B+, 44% на класс B. А класс A+, по данным Freedom Broker, весь 2025 год и начало 2026-го заполнен на 100%. Крупным компаниям не хватает больших блоков в хороших зданиях, поэтому ставки в верхнем сегменте растут даже на фоне роста вакантности.

Классы бизнес-центров: чем A отличается от B+

По данным Colliers, которые приводит Forbes Kazakhstan, классы B и B+ занимают почти 90% офисного фонда Алматы, из них больше 70% класс B. Класс A и выше в дефиците.

На практике арендатор класса A платит за предсказуемость: центральное кондиционирование, резервное питание, подземный паркинг, нормальные лифты, профессиональную управляющую компанию, свободную планировку без колонн каждые три метра. Если хотя бы двух пунктов нет, здание уходит в B+, и ставка падает на треть.

Коворкинги и гибкие офисы: есть ли спрос

Открытой статистики по коворкингам Алматы я не нашёл, поэтому сужу по тому, что вижу. Спрос держат IT-команды, иностранные компании на старте и фрилансеры, которые переехали в город. IT-экспорт Казахстана в 2025 году превысил $1 млрд, и многие из этих компаний начинают с нескольких мест в коворкинге, а потом переезжают в свой офис.

Для собственника коворкинг позволяет сдавать B+ площади дороже за метр, но требует управления и маркетинга. Чаще я советую отдать этаж профессиональному оператору в аренду, чем запускать свой коворкинг с нуля.

Mixed-use: офисы, торговля и жильё в одном проекте

Смешанный формат снижает риск: если офисы сдаются хуже, выручку держат кафе на первом этаже, магазины или апартаменты. В Алматы такие проекты лучше работают у метро и на крупных магистралях, где поток людей есть весь день, а не только в обед.

Подбирая помещения для Kaspi и Magnum, я начинал с конкурентов и плотности жилья: сколько квартир и людей в радиусе 500 метров. Потом смотрел, как идёт человек, какие рядом офисы, гостиницы и учебные заведения, где перекрёстки и парковка. В mixed-use логика та же: первый этаж с витринами на пути людей часто приносит за метр больше, чем офисные этажи над ним.

Где в Алматы покупать или строить офисы

Спрос на качественные офисы сосредоточен в Бостандыкском и Медеуском районах: проспекты Аль-Фараби, Достык, Абая, район Есентай и улицы вокруг них. Здесь работают головные офисы банков, IT-компании и представительства иностранных фирм, а арендатору важны статус адреса и время в пути для сотрудников.

Второй пояс: здания у станций метро и на крупных магистралях вроде Толе би и Райымбека. Ставки ниже, но и цена входа меньше. Перед покупкой я считаю, сколько времени сотрудник арендатора потратит на дорогу в час пик и где он поставит машину. В Алматы эти два вопроса часто важнее отделки холла.

Пример расчёта: покупка офиса класса B+ под аренду

Условный пример с допущениями, цены покупки в Алматы сильно разнятся, и я сверяю их по реальным предложениям. Офис 200 м² класса B+ по 1,3 млн ₸ за м², всего 260 млн ₸.

Аренда по средней ставке B+ 17,4 тыс. ₸ за м² даёт 41,8 млн ₸ в год. Минус налог на имущество, простой между арендаторами, ремонт и комиссия, допустим 15%, остаётся около 35,5 млн ₸. Это около 13,6% годовых до подоходного налога. Если помещение простоит пустым полгода, доходность за этот год падает почти вдвое, поэтому локация и класс здания важнее скидки при покупке.

Риски офисной недвижимости: на что обратить внимание

• Рост вакантности в классах B и B+: новые здания конкурируют за тех же арендаторов
• Удалённая работа: часть компаний сокращает площади
• Ставки зависят от курса и экономики: при кризисе арендаторы первыми съезжают из офисов
• Сейсмика: старые здания без усиления теряют арендаторов и стоимость
• Налог при продаже коммерции платится при любом сроке владения
• Управление: без профессиональной управляющей компании класс здания со временем падает