Логистика и склады в Казахстане: Средний коридор, Хоргос и рынок Алматы

Почему Казахстан важен для транзита Китай–Европа

Через Казахстан проходят два сухопутных маршрута из Китая на запад: северный через Россию и Транскаспийский, или Средний коридор, через Каспий, Азербайджан и Грузию. После 2022 года грузоотправители начали искать пути в обход России, и Средний коридор вырос с 0,8 млн тонн в 2019 году до 4,5 млн тонн в 2024-м. В 2025 году объём немного снизился, до 4,1 млн тонн, а по контейнерам вышло около 77 тыс. ДФЭ.

Государство вкладывается в маршрут: по данным bizmedia.kz, в 2025 году завершили 911 км железнодорожных проектов, включая вторые пути Достык–Мойынты и обводную линию вокруг Алматы, строят терминалы в Курыке и Актау. Время доставки сократилось с 28–32 до 13–17 дней.

Президент Касым-Жомарт Токаев в сентябре 2026 года, говоря о сотрудничестве с Китаем, сформулировал цель так: «Наша общая задача — сделать этот маршрут максимально конкурентоспособным».

Хоргос: сухой порт на границе с Китаем

Хоргос примерно в 300 км от Алматы стал главными сухопутными воротами из Китая. По данным КТЖ, которые приводит The Astana Times, терминал Khorgos Gateway обработал в 2025 году более 372 тыс. ДФЭ, на 2% больше, чем годом ранее. С сентября 2025 года после ввода новых сортировочных путей мощность выросла с 540 до 800 тыс. ДФЭ в год, а среднее время обработки контейнера сократилось с пяти часов до одного.

Для инвестора отсюда два вывода. Порт загружен меньше чем наполовину от новой мощности, так что дефицита перевалки нет. Зато растёт поток товаров в сам Казахстан, и часть из них нужно хранить, сортировать и развозить вокруг Алматы.

Склады в Алматы: дефицит или уже избыток

Ещё в начале 2024 года свободных складов в Алматы почти не было: вакантность 0,78%. Застройщики ответили бумом. По данным Bright Rich | CORFAC International, которые озвучили на Bright Rich Forum в мае 2026 года, с начала 2024-го в городе построили около 468 тыс. м² логистической недвижимости. Вакантность поднялась до 13,3%, пустует около 179 тыс. м². Партнёр компании Артемий Пестовский назвал рост вакансии тревожным сигналом для собственников.

Ставки пошли вниз. По оценке Галии Омаровой из Bright Rich | CORFAC (август 2026), аренда склада класса А с начала 2024 года снизилась с 5,5 до 4,3 тыс. ₸ за м² в месяц, класса B с 4,4 до 3,7 тыс. ₸. По стране, по данным NF Group, около 80% качественных складов сосредоточены в Алматы и Астане.

Маркетплейсы и электронная торговля: Wildberries, Ozon, Kaspi

Рядом с Kaspi в Казахстане активно расширяются российские маркетплейсы. По словам министра торговли Армана Шаккалиева, которые приводят BES.media и Kapital.kz, Wildberries арендует в Казахстане около 46 тыс. м² складов и строит крупный логистический комплекс в Алматы, около 170 тыс. м², с запуском в I квартале 2027 года. После публикации в компании заявили, что фактические параметры проектов другие, поэтому цифру я считаю ориентиром.

Ozon, по данным на сентябрь 2026 года, имеет в Казахстане сортировочные центры в Алматы и Астане и предлагает продавцам хранить товар на местных складах. Крупные игроки строят свои объекты, а частному инвестору интереснее обслуживать их периферию: пункты выдачи, склады для селлеров, небольшие кросс-док площадки.

Как выбрать участок под склад рядом с Алматы

Склад зарабатывает на минутах пути. Работая на Kaspi и Magnum, я привык смотреть на то, как машина заезжает, разворачивается и разгружается. Для склада это главное.

• Выезд на трассу: Восточная объездная, трасса на Капшагай, Талгар, Бишкек. Фуре нужен удобный заезд без узких улиц
• Категория земли: промышленная или под складскую застройку, без необходимости перевода
• Электрическая мощность: для холодильного склада она в разы выше, чем для сухого
• Грунт и уклон: ровная площадка экономит деньги на фундаменте и подъездах
• Персонал: остановки общественного транспорта рядом, чтобы сотрудники добирались
• Ограничения въезда грузовиков в город по времени и тоннажу

Пример расчёта: склад 5 000 м² класса А

Это условный пример, не данные реального объекта. Участок около 1,5 га у трассы за 250 млн ₸, стройка склада класса А около 250 тыс. ₸ за м², то есть 1,25 млрд ₸. Всего около 1,5 млрд ₸.

Аренда по 4 300 ₸ за м² в месяц даёт 258 млн ₸ в год при полной загрузке. После налога на имущество, страховки, охраны и ремонта (допустим, 15%) остаётся около 219 млн ₸. Доходность около 14,6%, окупаемость около 7 лет. Если склад простоит пустым 13% времени, как в среднем по рынку сейчас, срок растягивается почти до 8 лет. Поэтому без подписанного арендатора я бы склад общего назначения сейчас строить не советовал.

Риски логистических проектов: на что обратить внимание

• Перенасыщение: за 2,5 года в Алматы построили около 468 тыс. м² складов, ставки падают
• Геополитика: транзит зависит от отношений с Китаем, Россией и странами Каспия, объёмы Среднего коридора в 2025 году снизились
• Крупные маркетплейсы строят собственные склады и могут уйти из арендованных
• Мощность и подъезд: подключение электричества к новому складу бывает долгим
• Курс тенге: стройматериалы и оборудование частично импортные
• Ставки аренды в тенге, а вложения часто считаются в долларах